Proteger la casa

Un local sin licencia: qué se hereda

«Lleva veinte años abierto, no te preocupes por los papeles». Es la frase que más caro sale al coger un local o traspasar un negocio. Lo que se hereda de una actividad ajena no es sólo la clientela: también el expediente que aún no ha llegado.

El título va con el local, no con la persona

Si la actividad no cambia, el relevo suele ser sencillo. La Ley 12/2012 establece que los cambios de titularidad de las actividades comerciales y de servicios no están sujetos a licencia y basta una comunicación previa a efectos informativos. La ley urbanística regional dice lo mismo para las licencias y declaraciones responsables, y añade un aviso: si no se presenta esa comunicación, los titulares quedan sujetos con carácter solidario a las responsabilidades derivadas de lo que se haga al amparo del título.

Es decir, el que se va y el que llega responden juntos. No es un trámite decorativo.

Cuando no hay nada que heredar

La ley regional llama actuaciones clandestinas a las obras, instalaciones y actividades realizadas sin los actos que las legitiman, o al margen de ellos. Cuando el ayuntamiento las detecta, ordena la suspensión y da dos meses para presentar un proyecto de legalización si la actuación es legalizable. Después tiene tres meses para resolver si lo es. Si no lo es, se ordena la demolición sin más trámite.

Mientras dura todo eso, el negocio está cerrado y la renta corre.

«Ya habrá prescrito» casi nunca vale

Las infracciones urbanísticas prescriben a los cinco, tres o un año según sean muy graves, graves o leves. Pero el plazo no cuenta como la gente cree:

• En operaciones clandestinas, empieza a correr desde que la Administración pudo conocerlas, no desde que se hicieron.
• En infracciones continuadas, empieza desde el cese efectivo. Una actividad que sigue abierta no ha cesado.
• Y la prescripción de la infracción no legaliza nada: aunque no se pueda sancionar, el ayuntamiento puede seguir exigiendo restaurar la legalidad.

Lo que se pide antes de firmar

1. La licencia o la declaración responsable con su sello de registro de entrada, no una fotocopia suelta.
2. El certificado de compatibilidad urbanística para la actividad que vas a hacer tú.
3. Las actas de inspección y si hay algún expediente abierto. Se pregunta en el ayuntamiento, y contestan.
4. Los certificados de las instalaciones: eléctrica, contra incendios, salida de humos.

Y en el contrato, una condición suspensiva: si no se obtiene o no se confirma el título habilitante, no hay contrato o no empieza a devengarse la renta. Se pacta antes de firmar; después ya no hay con qué negociar. Si el propietario se niega a incluirla y jura que todo está en regla, esa negativa ya te ha dicho bastante.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.