Proteger la casa

La vivienda del guarda en una nave

Muchas naves de los años ochenta tienen arriba, o al fondo, un piso pequeño. Se llamó vivienda del guarda y hoy es lo primero que complica la venta, el seguro y la licencia. Conviene saber en qué situación está.

El planeamiento decide si puede existir

Vivir en suelo industrial no está prohibido por naturaleza, pero tampoco está permitido por defecto. Lo dice la ordenanza de tu polígono dentro del plan municipal, y hay planes que admiten una vivienda vinculada a la vigilancia o al mantenimiento y otros que no la admiten en absoluto. No hay respuesta nacional: se pregunta en el ayuntamiento y se pide por escrito.

Si la vivienda existe pero no consta en la licencia, no es un detalle menor. La ley urbanística regional llama actuaciones clandestinas a las obras, instalaciones y actividades hechas sin los actos que las legitiman o al margen de ellos, y el ayuntamiento puede ordenar la suspensión y exigir la legalización o la demolición. Y cambiar el uso de una parte de la nave a vivienda está sujeto a licencia de usos y actividades: no basta con amueblarla.

Incendios: aquí no hay umbral

Este es el punto que más gente desconoce. El reglamento de seguridad contra incendios en establecimientos industriales, aprobado por el Real Decreto 164/2025 y en vigor desde mayo de 2025, permite que dentro de una nave convivan usos no industriales, pero les exige cumplir el Código Técnico cuando pasan de cierta superficie: 250 metros cuadrados construidos para lo administrativo o lo comercial, 100 para el aparcamiento.

Para el uso Residencial Vivienda no hay umbral: dice «siempre». Sea de cuarenta metros o de ciento veinte, esa zona tiene que cumplir el Código Técnico y constituir un sector de incendio independiente del resto de la nave. Una vivienda separada del taller por un tabique de ladrillo hueco no cumple.

Los papeles que arrastra

• Catastro. La vivienda tiene un uso catastral distinto al de la nave. Si no está declarada, el IBI que pagas no es el que te va a corresponder cuando se regularice.
• Registro de la Propiedad. Comprueba si la vivienda aparece en la descripción de la finca. Si no aparece, no la estás comprando; estás comprando metros que alguien construyó.
• Impuesto sobre Actividades Económicas. La instrucción del impuesto resuelve el caso mixto: cuando un bien se destina a la vez a vivienda y al ejercicio de una actividad gravada, sólo tiene la consideración de local la parte en la que efectivamente se ejerce la actividad.

Y si vive alguien de la empresa

Ceder la vivienda a un empleado como parte de su retribución es salario en especie, y el Estatuto de los Trabajadores pone un tope: el salario en especie no puede superar el treinta por ciento de las percepciones salariales del trabajador, ni hacer que el salario mínimo deje de cobrarse íntegro en dinero. Conviene que eso esté escrito en el contrato de trabajo, con qué pasa cuando la relación laboral termina. Si no está escrito, el día de la salida se discute sobre un desahucio y no sobre un finiquito.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.