Comprar

Cambiar el uso de un local a vivienda

Un local a pie de calle barato y vacío tienta: parece una vivienda a mitad de precio. Puede serlo, pero el permiso va antes que la obra, y hay tres sitios donde el proyecto se cae. Conviene mirarlos en este orden.

Primero el planeamiento

El texto refundido de la Ley de Ordenación del Territorio y de la Actividad Urbanística de Castilla-La Mancha sujeta a licencia urbanística la modificación del uso característico de una construcción. Que el ayuntamiento la conceda depende de que su planeamiento admita uso residencial en esa calle, en ese edificio y en esa planta.

Muchas ordenanzas no admiten vivienda en planta baja con fachada a determinadas calles, o la condicionan a que haya acceso independiente, o a un número mínimo de metros. Eso se pregunta por escrito antes de firmar nada, no después.

Luego el Código Técnico

El artículo 2 del Real Decreto 314/2006 lo dice sin rodeos: en todo cambio de uso característico de un edificio existente se deberán cumplir las exigencias básicas del CTE. No es una reforma cualquiera; es entrar de nuevo por la puerta grande.

En un local eso significa ventilación y salubridad, aislamiento acústico frente al portal y a la calle, ahorro de energía, evacuación y, casi siempre, la humedad del terreno por debajo de la solera. A eso se añaden las condiciones de habitabilidad que fije tu comunidad autónoma y la ordenanza municipal: superficies mínimas por pieza, altura libre y huecos de luz y ventilación. Esas cifras cambian de un sitio a otro; que te las diga el técnico que redacte el proyecto.

Y luego la comunidad

La Ley de Propiedad Horizontal permite modificar elementos arquitectónicos del propio local sin menoscabar la seguridad ni la estructura, informando antes a quien represente a la comunidad. Pero los estatutos pueden prohibir el uso de vivienda, y entonces mandan; cambiarlos exige unanimidad.

Si además vas a dividir el local en dos viviendas, entra el artículo 10.3 de esa ley: hace falta la autorización administrativa que corresponda, el acuerdo de la junta por la mayoría que proceda, el consentimiento de los titulares afectados y fijar las nuevas cuotas de participación.

Los papeles del final

1. La licencia de obra y de cambio de uso, y a su término la primera ocupación.
2. La alteración en el Catastro: el uso cambia y el IBI también.
3. La modificación de la descripción en el Registro de la Propiedad, o el piso seguirá siendo un local en la nota simple.
4. El certificado de eficiencia energética, ahora como vivienda.

Sin esos cuatro, has hecho una obra pero no tienes una vivienda: al venderla o al pedir hipoteca aparece el problema entero de golpe. El tasador mira el Registro, y el Registro dirá «local» aunque dentro haya dos dormitorios y una cocina montada.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.