Vender y alquilar

Vender una nave con inquilino dentro

Una nave alquilada se vende antes y peor: antes porque tiene renta, peor porque el comprador hereda un contrato que no ha negociado. Lo que decide el precio no es la renta, es qué pasa con el inquilino el día después de la firma.

La regla que sorprende a todo el mundo

En un alquiler para uso distinto de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que el adquirente de la finca arrendada queda subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Y el Código Civil añade, por su parte, que el comprador de una finca arrendada tiene derecho a que termine el arriendo, salvo pacto en contrario y salvo lo dispuesto en la legislación hipotecaria.

Traducido: si el arrendamiento está inscrito en el Registro de la Propiedad, el comprador lo sabe y lo asume. Si no lo está, un comprador protegido por el artículo 34 puede quedarse la nave sin el contrato. Esto no es una curiosidad de notaría: cambia quién manda en la operación.

Al inquilino le interesa inscribir. Al vendedor le interesa saber si está inscrito antes de poner precio, porque una nave con contrato blindado vale distinto que una nave que se entrega vacía.

Tanteo y retracto: hay que notificar

La ley extiende al alquiler de local y de nave el derecho de adquisición preferente. El mecanismo es este:

• Tanteo: treinta días naturales desde que se le notifica de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las condiciones esenciales. Esa notificación caduca a los ciento ochenta días naturales.
• Retracto: si no se le notificó, o se omitió algún requisito, o el precio real acabó siendo menor, tiene treinta días naturales desde que el comprador le comunica las condiciones de la compraventa.
• Renuncia: el pacto por el que el arrendatario renuncia a tanteo y retracto es válido en contratos de duración pactada superior a cinco años.
• Venta en bloque: no hay tanteo ni retracto cuando la finca se vende junto con los demás locales del mismo inmueble propiedad del arrendador.

Antes de nada, lee el contrato. En uso distinto de vivienda manda la voluntad de las partes, y la ley entra en lo que no se pactó. Muchos contratos de nave ya renunciaron a todo esto en la cláusula que nadie leyó.

Lo que baja el precio y no está en el contrato

Hay una obligación que el comprador hereda sin verla: si en la finca se ha venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años, al extinguirse el contrato por transcurso del plazo el arrendatario puede tener derecho a indemnización, si avisó con cuatro meses de antelación de que quería renovar por cinco años más a renta de mercado. En una nave de almacenaje o producción normalmente no aplica; en una con venta al público, sí puede.

Prepara la carpeta antes de sacarla al mercado: contrato y anexos, justificantes de la fianza y del depósito, recibos de renta del último año, nota simple actualizada y el estado de las obras que hizo el inquilino. Un comprador que ve todo eso paga la renta; uno que no lo ve, descuenta el riesgo.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.