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Comprar un local con inquilino dentro

Se anuncia como «local alquilado, rentabilidad garantizada». Lo que compras no es sólo el local: es el contrato que hay dentro, con su renta, su plazo y sus cláusulas. Y el inquilino tiene algo que decir sobre la venta.

El contrato viaja con el local

La Ley de Arrendamientos Urbanos lo resuelve en una línea para los arrendamientos de uso distinto del de vivienda: el adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

Traducido: si el arrendamiento está inscrito en el Registro, te lo comes entero. Si no lo está y tú compras de buena fe, a título oneroso, de quien figura como titular y llegas a inscribir, puede que no quedes subrogado. Es un terreno resbaladizo y se decide con la nota simple delante, no de oído.

El inquilino puede quedarse con la compra

La misma ley extiende a estos arrendamientos el derecho de adquisición preferente. En la práctica:

• Tanteo: el arrendatario tiene treinta días naturales desde que se le notifica de forma fehaciente la decisión de vender, el precio y las demás condiciones esenciales. Esa notificación caduca a los ciento ochenta días.
• Retracto: si no se le notificó, si faltó algún requisito o si el precio real fue menor, puede retraer en treinta días naturales desde que el comprador le comunica las condiciones con copia de la escritura.
• Se puede renunciar por pacto. Pero si se pactó la renuncia, el arrendador tiene que avisar de su intención de vender con treinta días de antelación a la firma.

Un retracto ejercitado meses después de escriturar deshace la operación. Por eso el notario y el comprador prudente exigen ver esa notificación o la renuncia firmada.

Los papeles que se piden

1. El contrato original y todos sus anexos y prórrogas.
2. Los últimos doce recibos y el resguardo del depósito de la fianza.
3. Cómo se actualiza la renta y cuándo tocó la última subida.
4. Quién paga IBI, comunidad, seguro y suministros, por escrito.
5. Si hubo cesión del contrato o subarriendo, que dan derecho a subir la renta un 10 % o un 20 % según el caso, y si esa subida se aplicó.
6. Si el inquilino renunció a la indemnización por clientela al terminar el contrato.

La rentabilidad que te enseñan

El precio se justifica con la renta de hoy. Comprueba si esa renta está por encima de lo que se paga en la calle, y cuántos años quedan de contrato. Un local con renta inflada y seis meses por delante no es una inversión: es un local vacío con fecha. Mira también cómo le va al negocio de dentro: el mejor inquilino es el que gana dinero en ese local.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.