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Un local sin salida de humos

«Sin salida de humos» aparece en muchos anuncios y baja el precio de golpe. No condena el local: lo que hace es tachar una lista concreta de negocios. Saber cuál es esa lista te dice si ese local barato te sirve o no.

Qué se cae de la lista

Sin un conducto propio hasta cubierta se caen las actividades que cocinan: bares y restaurantes con freidora o plancha, obradores de pan y pastelería, asadores y las llamadas cocinas fantasma, que son cocinas de restaurante aunque no tengan comedor ni cartel. Todas generan humos y grasas, y esos no se resuelven con un extractor de cocina doméstica.

También conviene mirar de reojo las que generan olores o vapores aunque no sean humos: tintorerías, obradores de comida preparada, hornos de cerámica. Ahí la respuesta depende de la ordenanza municipal, y varía de un pueblo a otro.

Lo que sí cabe

Queda casi todo el comercio y buena parte de los servicios: moda, papelería, óptica, telefonía, estanco, agencia de viajes, academia, despachos profesionales, lavandería de autoservicio, tienda de alimentación sin cocinado o una peluquería. Y hay una ventaja añadida: muchas de estas actividades están en el anexo de la Ley 12/2012, que impide exigir licencia previa a los establecimientos de hasta 750 metros cuadrados de superficie útil de exposición y venta, sustituyéndola por declaración responsable o comunicación previa.

En ese anexo aparecen, por ejemplo, los salones de peluquería e institutos de belleza, las lavanderías y tintorerías, el comercio minorista de alimentación o los servicios profesionales. Lo que no aparece es la hostelería. Un bar necesita el trámite completo de su ayuntamiento, además del conducto.

Ponerla después: lo que hay que pedir

Subir un conducto por la fachada, por un patio o por la caja de la escalera es tocar elementos comunes del edificio. El propietario de un local puede modificar lo suyo mientras no altere la seguridad, la estructura ni la configuración exterior, pero en el resto del inmueble no puede alterar nada por su cuenta. Si la obra afecta a la configuración exterior o exige cambiar el título constitutivo o los estatutos, hace falta acuerdo de la junta, y los acuerdos que modifican el título requieren unanimidad.

Antes de comprar o alquilar un local pensando en poner el conducto después, mira si los estatutos ya lo permiten o lo prohíben expresamente. Es más barato leer el título constitutivo que ir a una junta a pedir permiso.

Preguntas rápidas antes de firmar

• ¿Hay conducto muerto? Muchos edificios lo tienen previsto aunque nadie lo use.
• ¿Hasta dónde llega? Un conducto que muere en un patio interior no resuelve nada.
• ¿Qué dicen los estatutos sobre actividades y sobre obras en fachada?
• ¿Qué había antes? Si hubo cocina, quizá quede la instalación y su licencia.

Un local sin humos a buen precio y con un comercio detrás es un buen negocio. El problema es comprarlo pensando en abrir un bar.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.