Vender y alquilar

Las obras del inquilino de una nave, al terminar

El inquilino puso oficinas, un altillo, aire acondicionado y solera nueva. El contrato acaba. ¿Se lo lleva, se queda, lo cobra o lo tira? La ley responde, y responde de una forma que casi nadie espera.

La regla por defecto

En los alquileres para uso distinto de vivienda, la Ley de Arrendamientos Urbanos aplica el mismo artículo que a las viviendas en materia de obras del arrendatario. Dice dos cosas.

Primera: el arrendatario no puede hacer sin consentimiento escrito del arrendador obras que modifiquen la configuración de la finca, y en ningún caso obras que disminuyan su estabilidad o seguridad.

Segunda, y aquí está el nudo: el arrendador que no autorizó esas obras puede exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al estado anterior o bien quedarse con la mejora, sin que el arrendatario pueda reclamar indemnización alguna. Elige el propietario. Y si la obra afectó a la estabilidad o a la seguridad, puede exigir la reposición de inmediato, sin esperar a que acabe el contrato.

Y las mejoras que no cambiaron la configuración

Para las mejoras útiles o voluntarias, el Código Civil remite al régimen del usufructuario: no dan derecho a indemnización, pero el arrendatario puede retirarlas si puede hacerlo sin detrimento de la finca. Una estantería atornillada sale; una solera reforzada no.

Ese es el criterio práctico. Lo que se desmonta y se lleva es del inquilino. Lo que se quedaría hecho un destrozo al arrancarlo se queda, gratis, salvo que el contrato diga otra cosa.

Y el contrato puede decir otra cosa

En uso distinto de vivienda manda la voluntad de las partes. Se puede pactar que el arrendador pague las mejoras, que las descuente de la renta, que autorice obras por adelantado o que exija dejarlo todo como estaba. La ley pide un detalle: la exclusión de un precepto tiene que hacerse de forma expresa respecto de cada uno de ellos. Una cláusula genérica de «se excluye la LAU» no vale.

Lo que se hace el primer día, no el último

1. Acta del estado inicial: fotografías fechadas, plano y descripción de instalaciones. Sin eso, discutir el «estado anterior» tres años después es discutir sobre recuerdos.
2. Autorización por escrito, obra por obra, diciendo en el mismo papel qué pasa con ella al terminar. Es una línea y evita el pleito.
3. Licencias a nombre de quien corresponda. La obra del inquilino necesita su declaración responsable o su licencia, y esa deuda administrativa se queda pegada al inmueble, no a quien se marcha.
4. Instalaciones industriales: puente grúa, altillo, muelle o red de incendios cambian el proyecto de la nave. Guarda los certificados; el siguiente inquilino y el siguiente inspector los van a pedir.

Un consejo para el arrendador: quedarse la mejora no siempre interesa. Un altillo mal resuelto o una oficina hecha a medida de un negocio concreto pueden restar valor y costarte el desmontaje cuando llegue el siguiente. Pactar la reposición y no ejercerla es fácil; no haberla pactado no tiene arreglo.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.