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El alquiler de una nave y sus cláusulas
Alquilar una nave no se parece a alquilar un piso. Aquí la ley deja que las partes pacten casi todo, así que lo que no esté escrito en el contrato no lo tienes. Estas son las cláusulas donde se juega el dinero.
La ley aquí manda poco
El artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos lo dice claro: los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, y sólo en su defecto por el título III de la ley. Lo imperativo es poco: entre ello, la fianza del artículo 36, que en uso distinto de vivienda son dos mensualidades en metálico. Y si queréis excluir algún artículo de la ley, el 4.4 exige hacerlo de forma expresa, uno a uno. Un «se excluye la LAU» genérico no vale.
La actividad permitida
Es la cláusula que más disgustos da. Si pone «almacenaje» y luego montas un taller, incumples. Se afina: la actividad concreta y las afines. Y se añade quién pide la licencia, quién paga el proyecto y qué pasa si el ayuntamiento la deniega. Sin esa condición, el inquilino paga renta por una nave que no puede usar.
Obras del inquilino y reversión
El artículo 30 remite a los artículos 21, 22, 23 y 26. El importante es el 23: el arrendatario no puede hacer obras que modifiquen la configuración sin consentimiento por escrito. Y si las hace sin él, al acabar el contrato el arrendador puede exigir que se reponga todo al estado anterior o quedarse la mejora, sin pagar nada por ella.
- Lista de obras autorizadas: muelles, altillo, oficinas, instalación eléctrica. Por escrito y con el proyecto anexo.
- Qué revierte y qué se retira: lo que queda para el dueño y lo que se desmonta, dejando la nave como estaba.
- La carencia a cambio de obras: si se pactan meses sin renta, que conste el motivo y qué pasa si el contrato se rompe antes.
Ceder, subarrendar y que vendan la nave
Si en la nave se ejerce una actividad empresarial, el artículo 32 permite al inquilino subarrendar o ceder el contrato sin pedir permiso. A cambio, el arrendador puede subir la renta un 10 % en el subarriendo parcial y un 20 % en la cesión o el subarriendo total, y le tienen que notificar de forma fehaciente en el plazo de un mes. Una fusión o una escisión de la sociedad inquilina no cuenta como cesión, pero también da derecho a esa subida.
Si venden la nave, el artículo 29 subroga al comprador salvo que reúna los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. Traducido: inscribe el arrendamiento en el Registro.
La indemnización que casi nunca toca
El artículo 34 indemniza al inquilino cuando el contrato se acaba por transcurso del plazo, pero sólo si durante los últimos cinco años se ha ejercido allí una actividad comercial de venta al público y ha avisado con cuatro meses de querer renovar. Una nave de almacén rara vez encaja; un local de calle, sí.
Naves en alquiler y en venta ahora
Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.
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