El mercado, con datos

La nave con oficinas dentro y cómo se valora

Casi todas las naves llevan oficinas dentro, y casi ningún anuncio explica cómo cuentan. Sumar los metros de la oficina a los de la nave y multiplicar por un precio único es la forma más rápida de pagar de más.

Los metros no se suman, se separan

Una nave se valora por sus metros de nave. La oficina, por sus metros de oficina. Y el altillo, por menos que ninguno de los dos. Cuando el anuncio dice «800 metros» y resulta que 150 son despachos en un entreplanta, el precio por metro que estás comparando con otras naves no significa nada.

La regla de andar por casa: pide el reparto por escrito. Metros de nave a nivel de suelo, metros de oficina, metros de altillo y metros de servicios. Si el vendedor no lo tiene, lo tiene el Catastro, que suele desglosar la superficie construida por uso.

El altillo que no es puesto de trabajo

Aquí hay una cifra que sí es firme. El anexo I del Real Decreto 486/1997 exige 3 metros de altura desde el suelo hasta el techo en los locales de trabajo, y rebaja el mínimo a 2,5 metros en comercios, servicios, oficinas y despachos. Un altillo de dos metros y pico no es oficina: es almacén. Y como almacén se valora.

Merece la pena medirlo con metro láser en la visita, bajo la viga y no bajo el punto más alto. Es la diferencia entre poder meter gente ahí arriba o no.

Lee también: Cuántos metros hacen falta por puesto El mínimo legal del Real Decreto 486/1997 y el mínimo con el que se trabaja bien, que no son el mismo número.

Cuánta oficina es demasiada

Una nave con mucha oficina se alquila peor, no mejor. El inquilino industrial paga por los metros de nave y le sobran los despachos, que además tiene que climatizar y limpiar. Al revés también pasa: una nave sin nada de oficina obliga al que entra a construirla, y esa obra la acabas descontando del precio de todos modos.

Acceso independiente: si la oficina tiene puerta propia a la calle, se puede alquilar aparte. Segregarla registralmente ya es otra historia.
Climatización separada: la oficina se climatiza y la nave casi nunca. Que sean circuitos distintos ahorra mucho al año.
Aseos y vestuarios: los de la oficina no sirven para la nave si están lejos del puesto de trabajo.
Evacuación: una oficina en entreplanta necesita su recorrido de salida, y a veces una escalera más.

El Catastro y el IBI

La parte de oficina puede tener un uso catastral distinto al de la nave, y eso mueve el valor catastral y el recibo del IBI. Si el altillo se hizo después y no se declaró, la superficie del Catastro no coincidirá con lo que ves. Pídele al vendedor la consulta descriptiva y gráfica y compárala con la nave real, planta por planta, antes de sentarte a negociar.