El mercado, con datos

Superficie útil y construida de un local

El mismo local puede tener 120, 135 o 148 metros según quién los cuente. No es que alguien mienta: es que hay tres superficies distintas con nombre propio y los anuncios rara vez dicen cuál están usando.

Las definiciones, sin adornos

La orden que regula las tasaciones inmobiliarias define lo que significa cada palabra, y es la referencia que usa todo el mundo:

• Superficie útil: la del suelo delimitado por la cara interior de los cerramientos, incluyendo la mitad de la superficie de los espacios exteriores cubiertos de uso privativo —terrazas, porches, muelles de carga, voladizos—, medida sobre la proyección horizontal de su cubierta.
• Superficie construida sin partes comunes: la útil sin descontar los elementos interiores y contando los cerramientos exteriores al 100 % si son de fachada o medianería, y al 50 % si son compartidos con otro elemento del edificio.
• Superficie construida con partes comunes: la anterior más la parte proporcional de los elementos comunes según tu cuota.
• Superficie comprobada: la que mide el tasador sobre el terreno, con su plano acotado. Es la que manda cuando las demás no cuadran.

Lo que no cuenta como útil

La misma norma lo enumera y conviene tenerlo a mano cuando visitas un local con pilares en medio: no es superficie útil la ocupada en planta por los cerramientos interiores fijos, por los elementos estructurales verticales, por canalizaciones o conductos de más de 100 centímetros cuadrados de sección horizontal, ni el suelo cuya altura libre sea inferior a 1,5 metros. Tampoco los espacios exteriores no cubiertos: el patio trasero descubierto no suma metros útiles, aunque lo uses todos los días.

De ahí sale que dos locales de 100 metros construidos den 78 y 92 útiles. Uno tiene cuatro pilares y un armario de instalaciones; el otro está limpio.

Cuándo la diferencia cambia el trámite

No es solo una cuestión de precio por metro. La ley que eliminó la licencia previa para comercios y servicios pequeños se aplica a establecimientos cuya superficie útil de exposición y venta al público no supere los 750 metros cuadrados. Ahí la palabra «útil» y la palabra «venta» hacen todo el trabajo: los almacenes y las zonas a las que el público no entra no se cuentan igual que la sala de ventas.

Cómo medir sin discutir

1. Coge la ficha catastral, que te da la superficie construida y el croquis, y la nota simple, que te da la del Registro.
2. Mide tú con un medidor láser, estancia por estancia, y descuenta pilares y armarios de instalaciones.
3. Anota aparte lo que tenga menos de 1,5 metros de altura libre y los espacios exteriores cubiertos, que van a la mitad.
4. Compara los tres números. Si bailan mucho, pide una medición con plano acotado antes de negociar el precio.

Y cuando calcules el euro por metro para comparar dos locales, usa siempre la misma superficie en los dos. Es el error más común y el más caro.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.