El mercado, con datos

Suelo industrial o suelo terciario

Dos parcelas en el mismo polígono, una industrial y otra terciaria, se anuncian con precios muy distintos. No es capricho del vendedor: son dos usos con reglas propias, y poner el negocio equivocado en el suelo equivocado no se arregla con dinero.

Uso global y uso pormenorizado

El planeamiento asigna a cada sector un uso global —residencial, industrial, terciario o dotacional— y luego lo desmenuza en usos pormenorizados. En industrial caben la fabricación, el taller y el almacén; en terciario, el comercio, las oficinas, la hostelería y el ocio.

Cada uso trae además una lista de usos compatibles y otra de prohibidos. Ahí está el detalle que decide: en muchos polígonos industriales el comercio sólo se admite ligado a la propia actividad, y el uso de vivienda queda limitado o excluido salvo la del guarda.

Qué cambia en la práctica

• El aparcamiento. La ley urbanística regional exige, en zonas de uso global no residencial, al menos una plaza por cada 200 metros cuadrados de techo edificable de ese uso. En terciario con público, la demanda real suele ser mucho mayor que ese mínimo.
• Las dotaciones. En sectores de uso industrial, terciario o dotacional, la reserva de suelo dotacional público, sin contar el viario, es como mínimo el 15 % de la superficie ordenada, y dos tercios van a zonas verdes.
• El vecindario. Un terciario suele estar más cerca de la ciudad y con mejor acceso de coches; un industrial acepta camiones, ruido y horarios que el otro no aguantaría.
• El precio. El terciario se paga más por metro y admite menos edificabilidad bruta destinada a nave. Comparar precios entre uno y otro sin mirar el aprovechamiento no dice nada.

El error que sale caro

Comprar barato una nave en suelo industrial para poner un gimnasio, una clínica, una academia o una tienda al público. Puede estar prohibido, o admitirse sólo bajo condiciones que obliguen a modificar el planeamiento, que es un procedimiento largo y sin garantía de terminar bien.

Cómo se comprueba

Pidiendo por escrito al ayuntamiento la consulta urbanística o el certificado de compatibilidad para la actividad concreta que vas a montar, con su epígrafe, y guardando la respuesta. Que la referencia catastral diga «industrial» no es prueba de nada: el Catastro describe lo que hay construido, no lo que el planeamiento permite.

Y si el vendedor te dice que «ahí se puede poner de todo», pídele que lo ponga por escrito en el contrato como condición. Se acaban las conversaciones difusas enseguida.

Un aviso final sobre el precio por metro. Entre industrial y terciario no se compara el metro de suelo, se compara el metro construido que vas a poder levantar y usar. Una parcela terciaria cara con mucha edificabilidad puede salir más barata por metro útil que una industrial barata con poca. Haz esa cuenta antes de mirar el cartel.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.