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Obras de adaptación: quién las paga

Casi ninguna oficina se entrega como la necesitas. Tabiques, red, aire, suelo técnico: alguien paga eso. En el alquiler para uso distinto de vivienda lo decide sobre todo el contrato, y la ley solo entra donde el contrato calla.

Manda el pacto

El artículo 4.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos dice que los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes; en su defecto, por el título III de la ley; y supletoriamente por el Código Civil. Con las obras pasa igual: lo que pactéis vale, y el capítulo de obras del contrato es el que hay que leer despacio.

Lo que dice la ley si no pactáis nada

El artículo 30 remite a los artículos 21, 22, 23 y 26, y también al 19 desde el comienzo del arrendamiento. En resumen:

• Conservación (art. 21): el arrendador hace, sin subir la renta, las reparaciones necesarias para mantener el inmueble en condiciones de servir al uso convenido, salvo deterioro imputable al inquilino. Las pequeñas reparaciones del desgaste por uso ordinario son del inquilino. Si una obra de conservación dura más de veinte días, la renta baja en proporción a la parte de la que te veas privado.
• Obras del arrendatario (art. 23): no puedes hacer obras que modifiquen la configuración sin consentimiento del arrendador por escrito. Al terminar el contrato, el arrendador que no las autorizó puede exigir que repongas las cosas al estado anterior o quedarse la modificación, sin que puedas reclamar indemnización.
• Inhabitable (art. 26): si obras de conservación o impuestas por la autoridad dejan el local inservible, el inquilino puede suspender el contrato o desistir sin indemnización.
• Mejoras del arrendador (art. 19): pueden dar derecho a subir la renta, con los límites y el cálculo del artículo, y en uso distinto se aplica desde el comienzo.

Lo que hay que dejar escrito

1. Qué obras autoriza el propietario, con plano y memoria adjuntos al contrato. Un anexo firmado vale más que un correo.
2. Quién paga cada partida y si hay carencia de renta a cambio. La carencia es la moneda habitual: dos o tres meses sin pagar mientras adaptas.
3. Qué se queda al final y qué hay que retirar. Sin esto, la salida acaba en discusión sobre la fianza.
4. Quién tramita licencias y quién asume el retraso si el ayuntamiento tarda.
5. Instalaciones en elementos comunes: fachada, cubierta, patinillos. Necesitan permiso de la comunidad además del del propietario.

Licencias

Una obra de adaptación puede necesitar licencia de obra, declaración responsable o ambas cosas según el municipio y el alcance. Y la actividad tiene su propio trámite: cómo funciona la licencia de apertura. Antes de firmar el contrato, pregunta en el ayuntamiento si la oficina tiene la actividad ya legalizada. Heredar una legalización ahorra meses.

El error caro

Adaptar un local a tu medida con un contrato corto. Si te gastas veinte mil euros en una oficina que puedes tener que dejar en dos años, la inversión la amortizas mal y el propietario se queda con una oficina mejor. Cuando hay obra fuerte, el plazo y la obra se negocian juntos.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.