Comprar

La nave en alquiler con opción a compra

Entrar de alquiler y comprar dentro de unos años suena razonable cuando el negocio acaba de arrancar. Pero son dos contratos en uno, y el que de verdad importa es el pequeño: el de la opción.

Dos contratos, no uno

Por un lado hay un arrendamiento para uso distinto de vivienda, con su renta, su plazo y sus cláusulas. Por otro, un derecho de opción: durante un tiempo, tú decides si compras a un precio ya cerrado y el propietario no puede negarse. Son cosas separadas, y conviene que se lean separadas aunque vayan en el mismo documento.

Lo que la opción tiene que decir para inscribirse

El artículo 14 del Reglamento Hipotecario pide tres cosas para que la opción entre en el Registro de la Propiedad:

1. El convenio expreso de las partes de que se inscriba.
2. El precio de la compra y, si lo hay, el precio pactado por conceder la opción, que es la prima.
3. Un plazo para ejercitarla, que no puede pasar de cuatro años. En el arrendamiento con opción de compra, ese plazo puede alcanzar el del arrendamiento.

¿Y si no se inscribe? La opción sigue siendo válida entre vosotros, pero no protege frente a terceros. Si el propietario vende la nave a otro, te quedas con una reclamación de daños en vez de con la nave. Inscribir es la mitad del sentido de esta figura.

Los números que se pactan

• Cuánto descuenta la renta: toda, una parte o nada. Es lo primero que se discute y lo que peor se redacta.
• Qué pasa con la prima si no ejercitas: normalmente se pierde, pero se puede pactar otra cosa.
• Si el precio se actualiza con los años o queda cerrado. Un precio fijo a cinco años es una apuesta en las dos direcciones.
• Qué pasa si te retrasas en una renta: hay contratos donde un impago fulmina la opción entera.

Lo que hay que mirar en la nave

Durante esos años la nave sigue siendo del propietario, y puede hipotecarla o cargarla. Con la opción inscrita, tu derecho tiene su fecha en el Registro; sin ella, no. Pide una nota simple antes de firmar y otra antes de ejercitar.

También conviene decidir desde el principio quién paga las obras que hagas y qué pasa con ellas si al final no compras. Si has puesto un muelle y una oficina, y no ejercitas la opción, esa inversión se la queda el dueño salvo que hayáis pactado lo contrario.

Impuestos: pregunta antes, no después

La prima y las rentas tributan como lo que son. Y la compra futura irá por IVA o por transmisiones patrimoniales según quién venda y si es primera o segunda transmisión, con la posibilidad de renunciar a la exención del IVA cuando ambas partes son empresarios. La diferencia entre un camino y otro es mucho dinero en una nave, así que se consulta con el asesor antes de redactar la opción, no cuando toca escriturar.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.