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Comprar una nave en subasta o de banco

Las naves son de lo poco que sigue apareciendo barato en las subastas y en las carteras de los bancos. También son de lo que más sorpresas guarda: cargas que siguen ahí, deudas de polígono y actividades que se cerraron sin papeles. Merece la pena, pero con los deberes hechos.

Cómo funciona la subasta judicial

Se puja en el Portal de Subastas del BOE. Para tomar parte hay que consignar previamente una cantidad equivalente al 20 % del valor que se haya dado al bien, con un mínimo de 1.000 euros si ese porcentaje sale menor; el letrado de la Administración de Justicia puede subir o bajar ese depósito según las circunstancias. Si la mejor postura llega al 70 % del valor de subasta, se aprueba el remate, y el mejor postor tiene veinte días para ingresar la diferencia hasta el precio total.

Por debajo de ese 70 % la cosa se complica: el ejecutado puede presentar en diez días a alguien que mejore la puja, y hay unos suelos por debajo de los cuales no se aprueba el remate. No es un mercado, es un procedimiento.

Lo que se compra con la nave

Por el mero hecho de pujar se entiende que aceptas la titulación que haya —o que no haya— y que te subrogas en las cargas anteriores al crédito que se ejecuta. La ley lo repite al aprobar el remate: el adjudicatario ha de aceptar la subsistencia de esos gravámenes. Por eso la nota simple actualizada no es opcional: lo que figure por delante del embargo que subasta sigue vivo después.

Hay más deuda que viaja con el inmueble. En una nave dentro de una comunidad o de un complejo, el comprador responde con la propia nave de lo que se deba por gastos generales de la anualidad en curso y los tres años naturales anteriores. En un polígono con entidad de conservación, esa cuenta puede ser seria.

Ver la nave por dentro

Desde la reforma de la ley procesal, cualquier interesado puede pedir al tribunal inspeccionar el inmueble durante el periodo de licitación; el juzgado lo comunica a quien lo posea y le pide consentimiento. No siempre dicen que sí, pero se pide. Una nave se valora por cosas que no se ven en una foto de fachada: altura libre, estado de la cubierta, solera, potencia contratada y si el agua y el saneamiento llegan de verdad.

Comprar de banco no es subastar

La nave adjudicada que ya está en el balance de una entidad se vende como cualquier otra: con escritura, con negociación y, normalmente, con la finca ya libre de cargas por la cancelación registral. A cambio se compra como cuerpo cierto y sin garantías del vendedor sobre el estado, y suelen llevar años cerradas. Pide el certificado de deuda de comunidad, los recibos de IBI, el histórico de la actividad que hubo dentro y comprueba si la licencia sigue viva o caducó. Ahí es donde se decide si el precio era una ganga.

Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico. Los tipos y las bonificaciones cambian, y hay requisitos que dependen de tu caso. Antes de firmar nada, confírmalo con tu gestor o en la Agencia Tributaria de Castilla-La Mancha.